マンションの相続税はいくら？親のマンションの評価方法と計算の仕組み

親がマンションを所有していると、「相続したら、相続税はいくらかかるのだろう」と心配になる方も多いでしょう。

ところが、マンションの相続税は、現在の売却価格や購入時の金額をそのまま使って計算するわけではありません。建物と土地を分け、それぞれを相続税のルールに従って評価します。

さらに、2024年からは一定の分譲マンションについて評価方法が見直されました。そのため、固定資産税評価額だけを見ても、最終的な相続税評価額を判断できない場合があります。

この記事では、親のマンションを相続する可能性がある方に向けて、マンションの相続税評価と計算の仕組みを分かりやすく解説します。

マンションの相続税は「売却価格」から計算するのではない

マンションには、いくつもの異なる価格があります。

• 購入したときの価格
• 現在売却した場合の市場価格
• 固定資産税を計算するための評価額
• 相続税を計算するための評価額

これらは同じ金額ではありません。

例えば、現在5,000万円程度で売却できるマンションであっても、相続税評価額が5,000万円になるとは限りません。相続税では、原則として次の2つに分けて評価します。

したがって、インターネット上の中古マンション価格だけを調べても、相続税がいくらになるかは分かりません。

建物部分は固定資産税評価額を基礎にする

マンションの建物部分は、原則として固定資産税評価額を基礎に評価します。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書や課税明細書で確認できます。書類が見つからない場合は、所有者本人が都税事務所や市区町村の窓口で確認することもできます。

親が元気なうちに書類の保管場所を確認しておくと、相続後の調査が進めやすくなります。

土地部分は「敷地全体の評価額×敷地権割合」が基本

分譲マンションでは、建物の一室だけでなく、マンションが建っている土地に対する権利も所有しています。これが敷地利用権です。

土地部分は、まずマンション敷地全体を路線価方式または倍率方式で評価し、そこに各住戸の敷地権割合を掛けて計算するのが基本です。

敷地権割合は、登記事項証明書や購入時の資料で確認できます。例えば「100,000分の650」と記載されていれば、敷地全体に対して100,000分の650の権利を持っていることを表します。

ただし、土地の形状、接している道路、借地権の有無などによって評価計算が複雑になることがあります。

2024年からマンションの相続税評価が変わった

以前のマンション評価では、市場価格が高いマンションでも相続税評価額が低くなるケースがあり、特に高層階や築年数の浅いマンションなどで、市場価格との大きな差が生じることがありました。

そこで、2024年1月1日以後に相続や贈与で取得する一定の居住用分譲マンションについて、新しい評価ルールが適用されています。

新しいルールでは、従来の建物・土地の評価に加えて、次のような要素から市場価格との乖離を判定します。

• マンションの築年数
• 建物の総階数
• 相続する部屋が所在する階
• 敷地持分の状況

その結果に応じて「区分所有補正率」を計算し、建物部分と土地部分の評価額を補正します。

簡単な例でマンションの評価を考える

仮に、従来の方法で計算した建物部分が1,000万円、土地部分が1,500万円だったとします。

従来の評価額は、合計2,500万円です。

ここに仮に1.2の区分所有補正率を適用する場合、概算評価額は次のようになります。

これは仕組みを理解するための単純な例です。実際の区分所有補正率は、マンションごとの資料を基に所定の算式で計算します。

小規模宅地等の特例で評価額が下がることもある

親が住んでいた自宅マンションの敷地については、相続する人や居住状況などの要件を満たすと、「小規模宅地等の特例」を使える可能性があります。

特定居住用宅地等に該当すれば、330平方メートルまでの土地部分について、評価額を80％減額できます。

マンションの場合は、敷地全体の面積ではなく、相続する住戸に対応する敷地持分を基に判定します。

ただし、誰が相続するかによって適用要件が異なります。配偶者が相続する場合、同居していた親族が相続する場合、別居している子が相続する場合では、確認すべき条件が同じではありません。

特例が使えると思い込んで遺産分割を決めてしまうと、後から適用できないことが分かる可能性もあります。マンションを誰が相続するか決める前に、要件を確認することが大切です。

住宅ローンが残っている場合はどうなるか

相続開始時に親の住宅ローンが残っている場合、その残高は一定の条件のもとで債務として相続財産から控除します。

ただし、団体信用生命保険によって死亡時に住宅ローンが完済される場合、相続人が実際に引き継ぐ債務は残らないため、通常は債務控除の対象になりません。

ローン残高だけを見るのではなく、団体信用生命保険の加入状況と保険金による返済の有無を確認する必要があります。

マンションの評価額だけでは相続税額は決まらない

マンションの相続税評価額が分かっても、それだけで相続税額が決まるわけではありません。

預貯金、株式、生命保険、自動車、その他の不動産などを含めた財産全体から、債務や葬式費用などを差し引いて課税価格を計算します。

そのうえで、次の基礎控除額を超えるかどうかを確認します。

例えば、法定相続人が子ども2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

マンションの評価額が3,000万円でも、ほかに預金や株式があれば、財産全体が基礎控除額を超えることがあります。反対に、マンションの評価額だけを見て、必ず相続税がかかると判断することもできません。

相続前にそろえておきたい資料

親がマンションを所有している場合は、少なくとも次の資料を確認しておくと、相続税の概算がしやすくなります。

1. 固定資産税の課税明細書
2. マンションの登記事項証明書
3. 売買契約書と重要事項説明書
4. 管理規約や間取り図
5. 住宅ローンの残高証明書
6. 団体信用生命保険の加入資料
7. 親の預貯金・株式・生命保険などの財産資料

最初からすべてを完璧にそろえる必要はありません。まず固定資産税の課税明細書を確認し、建物と土地の記載内容を見るところから始めるとよいでしょう。

まとめ｜まずはマンションの「相続税評価額」を確認する

マンションの相続税は、現在の売却価格だけでは判断できません。

建物部分と土地部分を分けて評価し、一定の分譲マンションについては、2024年からの区分所有補正率も確認します。さらに、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかによって、最終的な課税価格が大きく変わることがあります。

税理士法人三尾会計事務所では、マンションだけでなく、預貯金、株式、生命保険などを含めた財産全体を確認し、相続税がかかる可能性や利用できる特例を整理します。

※本記事は一般的な制度の説明です。実際の評価額や特例の適用可否は、相続開始時期、物件の状況、相続人、居住状況などによって異なります。