大田区で不動産を相続したら｜雪谷・蒲田・大森税務署管内の土地評価と相続後の活用で注意したいこと

大田区で相続税の申告をしていると、 相続財産の大部分を不動産が占めるケースに少なからず出会います。

田園調布、久が原、雪谷、池上、蒲田周辺などでは、 長年所有してきた土地、広い自宅敷地、賃貸不動産、 借地・底地などが相続財産に含まれることがあります。

こうした相続では、 単純に「路線価×面積」で土地評価が終わるとは限りません。

土地の広さ、形、接している道路、実際の利用状況、 借地関係、誰が取得するかによって、 相続税評価や適用できる特例の判断が変わることがあります。

大田区の土地相続では、まず「実際にどう使われているか」を確認する

相続税の土地評価では、 登記簿上の一筆ごとに機械的に評価すればよいとは限りません。

実際には、 その土地がどのように利用されているかを確認し、 評価単位を考える必要があります。

たとえば、一つの土地の中に、 自宅として使っている部分、 賃貸している部分、 駐車場として使っている部分などがあれば、 利用状況に応じた検討が必要になることがあります。

反対に、登記上は複数筆に分かれていても、 実際には一体として利用されているケースもあります。

この 「どこからどこまでを一つの土地として評価するのか」 という判断が、相続税額に影響することがあります。

500㎡を超えるような広い土地は、評価方法を確認する

大田区のような東京23区内でも、 相続財産に500㎡を超えるような広い宅地が含まれることがあります。

三大都市圏では、 一定の要件を満たす500㎡以上の宅地について、 「地積規模の大きな宅地の評価」を検討できる場合があります。

ただし、 500㎡以上であれば自動的に適用できるわけではありません。

用途地域、指定容積率、地区区分など、 適用除外となる条件も確認する必要があります。

狭い道路・入り組んだ土地では、路線価図だけでは分からないことがある

大田区には、 昔から形成された住宅地も多く、 道路幅が狭かったり、 土地の形が整っていなかったりする場所があります。

路線価方式では、 道路に付された路線価を基礎にしますが、 実際の評価では、 奥行、間口、形状などに応じた補正を行います。

そのため、 同じ路線価の道路に面していても、 土地の条件によって評価額が同じになるとは限りません。

路線価が分かりにくい土地は、接道状況から確認する

入り組んだ道路や私道に接している土地では、 「どの路線価を使えばよいのか」 判断に迷うことがあります。

この場合、 単に住所だけで路線価を決めるのではなく、 実際に土地がどの道路へ接しているのか、 建築上どの道路を利用しているのかなど、 現況を確認する必要があります。

登記簿、公図、測量図、住宅地図などを確認し、 必要に応じて現地を見ることも重要です。

セットバックが必要な土地は、相続税評価にも影響する

大田区の住宅地では、 建物を建て替える際に 道路境界から後退しなければならない土地もあります。

いわゆるセットバックです。

現状では敷地として使用していても、 将来建替えを行う際には 道路として提供しなければならない部分については、 通常の宅地と同じ評価をしない取扱いがあります。

小規模宅地等の特例は、遺産分割と一緒に考える

都市部の相続では、 小規模宅地等の特例を適用できるかどうかによって、 相続税額が大きく変わることがあります。

被相続人がどのように土地を使っていたのか。

自宅なのか、 事業用なのか、 貸付用なのか。

そして、 誰がその土地を取得するのか。

こうした条件によって、 適用の可否や限度面積などが変わります。

そのため、 「遺産分割を先に決めて、後から税金を計算する」 という進め方ではなく、 相続税の影響を確認しながら遺産分割を考える ことが重要です。

借地権・底地がある相続は「評価」だけでは終わらない

大田区では、 昔からの借地関係が残っている土地もあります。

地主側から見れば底地、 借地人側から見れば借地権です。

相続税申告では、 まずそれぞれの権利を適切に評価する必要があります。

しかし、 本当に大切なのは 相続税申告後、その権利関係をどうするのか という点です。

借地権と底地が別々の所有者に分かれている状態では、 土地を売却する場合、 建物を建て替える場合、 土地を次世代へ引き継ぐ場合などに、 双方の調整が必要になります。

借地と底地の等価交換で、権利関係を整理できる場合もある

借地権と底地の関係を整理する方法の一つとして、 借地権と底地の等価交換 を検討できる場合があります。

たとえば、 一つの土地について、 地主が底地を持ち、 借地人が借地権を持っているとします。

双方がそれぞれの権利の一部を交換し、 交換後には、 それぞれが完全所有権を持つ土地に整理する方法です。

権利関係が整理できれば、 将来の売却、 建替え、 相続、 土地活用を進めやすくなることがあります。

なお、 借地権と底地を交換すれば 必ず税金がかからないというものではありません。

固定資産の交換特例には、 所有期間、交換する資産の種類、用途、 交換差額など一定の要件があります。

実行する場合には、 交換前に双方の権利の時価や税務上の要件を確認する必要があります。

相続後に建替えるなら、土地を全部残すことだけを考えない

相続した土地に古い建物があり、 将来建替えを予定しているケースもあります。

その場合、 広い土地をすべてそのまま相続し、 建築費を自己資金や借入金だけで用意する方法が 常に最適とは限りません。

たとえば、 土地の一部を売却し、 その売却代金を建替え資金に充てる方法があります。

土地を一部売却することで、 借入額を抑えながら 残った土地に新しい建物を建てるという考え方です。

また、 相続人の年齢や生活状況、 将来の管理負担を考えると、 一部または全部を売却して 資産構成を変える方がよいケースもあります。

相続税評価額と、実際に売却できる価格は同じではない

もう一つ注意したいのは、 相続税評価額と実際の市場価格は 同じものではないということです。

相続税評価は、 相続税を計算するためのルールに基づいて算定します。

一方、 相続後にその土地を売却したり、 建物を建てたりする場合には、 実際の市場価格、 接道条件、 建築できる建物、 収益性などを考える必要があります。

したがって、 「相続税評価はいくらか」と 「この土地を今後どう使うか」は、 分けて考える必要があります。

不動産の相続では、納税資金も土地の使い方と一緒に考える

財産の大部分が不動産の場合、 相続税額が計算できても、 納税するための現金が十分にないことがあります。

この場合、 預金だけで納税するのか、 借入れを行うのか、 土地の一部を売却するのかなど、 納税資金の確保まで考える必要があります。

特に広い土地では、 相続後に一部売却することを前提に、 どの部分を残し、 どの部分を売却するかを 事前に検討することもあります。

相続税申告は、 税額を計算するだけではなく、 どう納税し、何を残すかを考える手続き でもあります。

不動産の多い相続は「申告後」を考える

土地の相続では、 相続税の申告が終わった後にも さまざまな問題が残ります。

これらは、 相続税申告とは別の問題に見えます。

しかし、 実際には相続時の遺産分割や土地評価と 密接につながっています。

三尾会計事務所が大田区の不動産相続で大切にしていること

三尾会計事務所では、 不動産を多く含む相続について、 土地の評価だけでなく、 その後の財産承継まで一つの流れとして考えます。

まず土地の利用状況を確認する。

評価方法や適用できる特例を検討する。

遺産分割と納税資金を考える。

借地・底地などの権利関係を確認する。

相続後の建替え、 売却、 土地活用まで考える。

必要であれば、 土地の一部売却による資金確保や、 借地権・底地の整理についても検討する。

大田区で不動産を相続したら、土地ごとに確認するところから

広い土地。

借地・底地。

狭い道路に面した土地。

セットバックが必要な土地。

利用区分が複数ある土地。

小規模宅地等の特例を検討する土地。

不動産は、 一つとして同じ条件ではありません。

そして、 相続税評価だけを見て判断すると、 相続後の建替えや売却、 納税資金の確保で困ることもあります。

だからこそ、 評価・遺産分割・納税・相続後の土地利用まで、 一つの流れとして考えることが重要です。