大田区のマンション相続｜相続税評価が複雑になる理由と早めに確認したいこと

「親が大田区にマンションを持っているが、相続税はいくらかかるのだろう」

「マンション一室だけなら、相続税はそれほどかからないのではないか」

大田区にマンションを所有しているご家庭では、このような疑問を持つことがあります。

大田区には、駅に近いマンション、築年数の浅いマンション、専有面積の広いマンションなど、高額で取引される物件も少なくありません。

また、大田区内でも地域、交通の利便性、築年数、建物の規模などによって、マンションの市場価格には大きな違いがあります。

ただし、相続税は不動産会社の査定価格や購入時の価格を、そのまま使って計算するものではありません。

マンションの相続税評価には特有の計算方法があり、2024年からは一定の分譲マンションについて新しい評価ルールも加わっています。

大田区のマンションを将来相続する可能性がある方は、相続が発生する前に評価の仕組みを押さえておくことが大切です。

大田区のマンションは「売却価格」だけで判断できない

マンションには、複数の価格があります。

• 購入したときの価格
• 現在売却した場合の市場価格
• 固定資産税を計算するための評価額
• 相続税を計算するための評価額

これらは、それぞれ目的と計算方法が異なります。

例えば、現在5,000万円で売却できるマンションだからといって、相続税評価額も5,000万円になるとは限りません。

反対に、固定資産税の課税明細書に記載された金額だけを見て、マンション全体の相続税評価額を判断することもできません。

マンションは建物と土地を分けて評価する

マンションの相続税評価額は、原則として建物部分と土地部分に分けて計算します。

建物部分の評価

建物部分は、原則として固定資産税評価額を基礎に計算します。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税・都市計画税の課税明細書や、都税事務所で取得する固定資産評価証明書などで確認できます。

土地部分の評価

分譲マンションを所有している方は、マンションの一室だけでなく、建物が立っている土地に対する権利も所有しています。これが敷地利用権です。

土地部分は、マンション敷地全体を路線価方式などで評価し、各住戸の敷地権割合を掛けて計算するのが基本です。

敷地権割合は、マンションの登記事項証明書や購入時の売買契約書などで確認します。

2024年からマンション評価のルールが変わった

従来のマンション評価では、相続税評価額と市場価格との間に大きな差が生じることがありました。

特に、築年数の浅いマンション、高層階の住戸、総階数の多い建物などでは、市場価格と従来の相続税評価額が大きく離れる場合がありました。

そこで、2024年1月1日以後に相続または贈与で取得する一定の居住用分譲マンションについて、新しい評価方法が適用されています。

新しいルールでは、従来の建物・土地の評価額に加えて、次のような項目を使って区分所有補正率を計算します。

• マンションの築年数
• 建物の総階数
• 住戸が所在する階
• 専有部分と敷地持分の関係

同じ大田区内にあるマンションでも、建物や住戸の条件が異なれば、補正率も同じになるとは限りません。

「固定資産税評価額が分かれば計算できる」と考えず、マンション全体の資料を確認する必要があります。

自宅マンションでは小規模宅地等の特例も確認する

親が暮らしていた大田区の自宅マンションを相続する場合、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

特定居住用宅地等に該当すれば、330平方メートルまでの土地部分について、相続税評価額を80％減額できます。

マンションの場合は、敷地全体の面積ではなく、その住戸に対応する敷地持分を基に判定します。

ただし、「親の自宅マンションだから当然に使える」という特例ではありません。

• 配偶者が相続するのか
• 親と同居していた子が相続するのか
• 別居している子が相続するのか
• 相続後もマンションを保有するのか
• 申告期限までに遺産分割が成立するか

誰がマンションを相続するかによって、特例の適用可否が変わる場合があります。遺産分割を決める前に確認することが重要です。

マンションの評価額だけでは相続税は決まらない

マンションの評価額が分かっても、それだけで相続税額が確定するわけではありません。

預貯金、株式、投資信託、生命保険、ほかの不動産などを含めて財産全体を確認します。そのうえで、債務や葬式費用などを差し引き、基礎控除額を超えるかどうかを判断します。

例えば、法定相続人が子ども2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

マンションの評価額が3,000万円でも、預金や株式などを加えると基礎控除額を超える可能性があります。

「マンション一室だけ」という印象ではなく、ほかの財産を含めた総額で判断する必要があります。

大田区のマンション相続で準備したい資料

相続税の概算を確認するには、まず次の資料を探してください。

1. 固定資産税・都市計画税の課税明細書
2. マンションの登記事項証明書
3. 購入時の売買契約書
4. 重要事項説明書・間取り図
5. 管理規約などマンションに関する資料
6. 住宅ローンの残高が分かる資料
7. 預金・株式・生命保険などの財産資料

最初からすべてをそろえる必要はありません。まず固定資産税の課税明細書を確認し、どのような不動産が記載されているかを見るところから始めます。

大田区で創業した会計事務所として

三尾会計事務所は、1987年に東京都大田区で創業しました。

個人事業者や中小企業の税務申告をはじめ、不動産の売却・購入、相続税申告、遺産分割、遺言、納税資金など、地域の方々が抱えるさまざまな問題に向き合ってきました。

現在は税理士法人として東京・横浜に拠点を置いていますが、大田区は私たちの原点となる地域です。

大田区にお住まいの方、大田区にマンションや土地を所有している方、その不動産を将来相続するご家族に対して、これまで培った経験を還元していきたいと考えています。

まとめ｜大田区のマンションは早めに相続税評価を確認する

大田区にマンションを所有しているからといって、必ず相続税がかかるとは限りません。

しかし、市場価格や固定資産税評価額だけを見て、相続税がかからないと判断することもできません。

マンションは、建物、敷地利用権、区分所有補正率、小規模宅地等の特例などを確認したうえで評価します。さらに、預貯金や株式などを加えて、財産全体から相続税の申告要否を判断します。

大切なのは、相続が発生してから慌てて計算することではありません。

親が元気なうちに資料を確認し、マンションの評価額、家族の希望、納税資金を整理しておくことで、将来の選択肢を増やすことができます。