借入でアパート経営を始める前に｜満室・今の金利を前提にしてはいけない理由
miokaikei
「家賃収入で借入を返せるので、アパート経営は安定した投資です。」
このような説明を受けて、借入を利用して賃貸物件を購入したり、土地にアパートを建てたりする方がいます。
しかし、今は10年前と同じ感覚で考えてよい環境ではありません。
建設費は上昇し、金利も上がり始めています。 一方で、建設費の上昇分をそのまま家賃へ転嫁できるとは限りません。
借入で賃貸経営をするなら、「満室なら返せる」では足りません。
入居率が下がる。金利が上がる。修繕費が発生する。その状態でも借入を返し続けられるかまで確認して、初めて投資判断ができます。
建築費が上がれば、同じ家賃でも利回りは下がる
アパート経営の採算を考えるうえで、まず大きく変わったのが建設費です。
材料費、人件費、設備費などの上昇によって、建物を取得するための金額そのものが大きくなっています。
ところが、建設費が20％上がったからといって、家賃も20％上げられるとは限りません。
入居者が支払える家賃には、地域の所得水準や周辺物件の家賃相場があります。
建築費は市場価格で決まり、家賃は入居者が支払える金額で決まる。
この2つが同じ速度で上がるとは限りません。
その結果、
建築費は高くなったのに、取れる家賃はそれほど増えず、投資利回りだけが低下する
という状況が起こります。
表面利回りだけでは、借入を返せるか分からない
不動産投資では「利回り○％」という数字がよく使われます。
しかし、本当に重要なのは表面利回りではなく、 借入返済後に現金がいくら残るかです。
例えば年間家賃収入が1,000万円あったとしても、 そこから、
- 空室による減収
- 管理費
- 固定資産税
- 火災保険等
- 原状回復費
- 日常修繕
- 大規模修繕の積立
- 借入元金・利息
が出ていきます。
このすべてを引いた後に残る現金こそ、 実際の投資成果です。
満室前提の計画は危ない
新築時は入居率が高くても、 30年間ずっと満室という保証はありません。
近隣に新しい物件が建つかもしれません。 人口構成が変わるかもしれません。 建物が古くなれば、新築物件との競争も起こります。
そこで、借入で賃貸物件を取得する場合には、 私は少なくとも、
「入居率80％でも返せるか」
という条件で一度収支を作り直してみるべきだと考えています。
100％入居でしか成立しない投資は、 わずかな空室で資金繰りが悪化します。
現在の金利ではなく「＋2％」でも計算する
もう一つ重要なのが金利です。
借入期間が20年、30年となれば、 現在の金利が最後まで続くとは限りません。
そこで、
現在の借入金利 ＋ 2％
でも返済後のキャッシュフローがプラスになるか確認する。
これも、長期借入をする場合のストレステストとして有効です。
金利が1％上がっただけでも、多額の借入では年間の利息負担が大きく変わります。
さらに2％上がっても資金が回るのであれば、 投資としての安全余力はかなり違います。
30年間の修繕費を入れて初めて、本当の収支になる
建物は時間とともに劣化します。
外壁、防水、給排水、空調、給湯器、共用設備など、 長期保有すれば必ず更新時期が来ます。
ところが、当初の投資計画では、 こうした大規模修繕が十分に入っていないことがあります。
最低でも確認したい30年間の収支
- 家賃は将来も同額でよいか
- 空室率を見込んでいるか
- 金利上昇を入れているか
- 大規模修繕を入れているか
- 管理費・税金・保険を入れているか
- 返済後に毎年いくら現金が残るか
「自己資金」と「借入」では、同じ利回りでも意味が違う
ここは非常に重要です。
例えば自己資金で建物を取得した場合、 思ったほど家賃が取れなくても、 直ちに借入返済に困ることはありません。
利回りが低ければ、
「期待したほど儲からなかった」
という問題になります。
しかし借入の場合は違います。
自己資金で取得
賃料が下がれば収益性は低下するが、借入元利金の返済義務はない。
借入で取得
賃料が下がっても、空室が出ても、借入返済は続く。
同じ利回り5％でも、自己資金5％と、借入を抱えた5％ではリスクが全く違います。
返済原資が「家賃だけ」の人ほど慎重に考える
借入そのものが悪いわけではありません。
重要なのは、 借入を何から返すのかです。
例えば、複数の事業収入や多額の手元資金を持つ企業であれば、 一つの不動産収入が多少落ちても、 他のキャッシュフローで補える場合があります。
一方、個人オーナーが、
「この物件の家賃だけで、この物件の借入を返す」
という計画であれば、 空室や修繕、金利上昇の影響をそのまま受けます。
返済原資が一つしかない投資ほど、厳しい条件で収支を確認する必要があります。
土地の場所と家賃相場を無視してはいけない
賃貸物件の採算は、 建物だけでは決まりません。
最も大きいのは「場所」です。
同じ建築費でも、
- 都心か郊外か
- 駅から何分か
- 周辺人口が増えているか減っているか
- 単身者向けかファミリー向けか
- 周辺の坪当たり家賃はいくらか
- 中古物件として売却できる地域か
によって、投資結果は全く変わります。
「いくらで建てられるか」より先に、「その場所でいくらの家賃を何年間取れるか」を確認する。
投資前に行いたい「4つのストレステスト」
借入で賃貸物件を取得する前に、 最低でも次の4パターンを作ってみることをおすすめします。
満室でなくても返済できるか。
金利上昇後も現金が残るか。
築年数が進んでも収支が成立するか。
修繕年にも資金ショートしないか。
この条件を一つずつではなく、 複数同時に起きても耐えられるかを見ることも大切です。
例えば、
入居率80％ ＋ 金利2％上昇 ＋ 修繕発生
という条件でも資金が回るかを確認します。
良い投資かどうかは、順調なときではなく、悪い条件でも返済できるかで判断する。
借入を利用する以上、この視点は欠かせません。
相続税対策として建てる場合は、さらに別の検討が必要
ここまでの話は、純粋な不動産投資としての判断です。
一方、 「相続税対策としてアパートを建てたい」という場合は、 投資採算だけでは判断できません。
相続税評価、借入金、遺産分割、納税資金、誰が不動産を引き継ぐかまで含める必要があります。
相続税対策として賃貸物件を検討している方へ
相続税対策を目的として賃貸物件を取得・建築する場合は、投資採算だけで判断することはできません。
相続税評価、借入金、遺産分割、納税資金、誰が不動産を引き継ぐのかまで含めて検討する必要があります。
相続税対策として賃貸物件を検討している方へ
相続税対策を目的として賃貸物件を取得・建築する場合は、投資採算だけで判断することはできません。
相続税評価、借入金、遺産分割、納税資金、誰が不動産を引き継ぐのかまで含めて検討する必要があります。
まとめ｜借入でアパート経営をするなら「悪いケース」から見る
アパート経営や賃貸物件投資が、すべて悪いということではありません。
問題なのは、
- 満室を前提にする
- 現在の低い金利だけで計算する
- 建物の修繕費を十分に入れない
- 家賃が下がらない前提にする
- 表面利回りだけで判断する
ことです。
借入をする以上、 収入が減っても返済は続きます。
満室・現在金利で儲かるかではなく、
入居率80％・金利＋2％でも返せるか。
そこまで確認してから、借入をするかどうかを判断することが大切です。
投資採算そのものについて詳しく知りたい方へ
相続税対策として賃貸物件を建てる場合でも、投資として採算が合うかどうかの確認は欠かせません。
入居率、金利上昇、修繕費、家賃下落まで含めた長期キャッシュフローについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
